李茂盛代表：
首先，真誠感謝您對我市物業管理行業的關注、關心和指導！
您提出的關于進一步提升我市開放式住宅小區管理水平的建議收悉，現答復如下：
一、“開放式”小區基本情況
目前，鞍山市住宅小區數量共1250個、其中“開放式”小區數量358個，全部為社區托管。“開放式”小區量多、點小、面廣、分散、人雜，基礎設施差，加之居民對物業認識不足，甚至有的沒有繳費意識，專業物業管理服務難以進入，“臟、亂、差”現象十分嚴重，多年來一直是困擾物業行業發展的痛點，也是街道社區難啃的“硬骨頭”。
二、“開放式”小區存在的問題
（一）基礎設施不完善。由于“開放式”小區開發時間較早，普遍存在道路破損、綠化嚴重不足、下水道易堵塞、電線線路、管道老化等問題；另外，基礎設施規劃標準低、產權單位遺留問題多、配套設施不完善、安全保障設施不齊全，還有的在原來規劃、建設、房屋質量等方面存在遺留問題、物業管理用房、經營用房配置不到位。
（二）臟亂差現象普遍存在。“開放式”小區規模小、小道多，衛生死角多，大多數小區服務項目單一，收費標準低，僅局限于衛生清掃等，加之人員成本快速增長，管理運行成本的加大。
（三）居民繳費意識不足。部分樓棟產權復雜，加之居民多以老年人為主，消費觀念陳舊、消費能力有限，即使物業公司進駐，也面臨收費難的問題，而且大多數“開放式”小區業主認為物業服務就是掃掃衛生，不愿讓物業公司進駐。有的小區業主“看客”意識強,自覺參與意識、保護意識弱,甚至有的沒有交費意識，也從來沒有交納過衛生費、物業費等，更沒有物業公司進駐的意識。
（四）物業服務不規范。一是絕大多數“開放式”小區沒有成立業主委員會。二是街道社區行業隊伍人員專業水平不高，物業人才短缺。三是“開放式”小區內居住人員復雜，低收入家庭多，出租房比例高，人員流動性強，不僅對物業需求標準難以統一，而且收費困難，也影響服務檔次的提升。
三、“開放式”小區形成問題及矛盾的原因
（一）改制造成無人管理。原來管理小區的單位部分已經改制，或者單位撤并，造成無人管理，還有個別小區拖欠物業費嚴重，原物業公司棄管，造成無人管理。
（二）居民對社區依賴性強。近年來，為強化城市精細化管理，營造市容整潔、秩序井然的良好城市環境，加之政府的定期衛生檢查、評比，街道社區工作人員走進“開放式”小區，打掃環境衛生，清運垃圾，使居民養成惰性，認為打掃環境衛生就是街道社區的事，院子臟了，街道社區就會派人來掃，不交物業費，小區照樣打掃的干凈。
（三）小區物業養護成本較大。“開放式“小區收費標準低、經營模式單一、盈利能力較低，部分業主欠費率較高，導致專業的物業服務企業不愿到這樣的小區進行服務。
四、解決“開放式”小區問題的主要做法
按照“業主自治、專業服務、社區治理、政府監管”原則，建立健全縣（市）區、街道（鄉鎮）、社區三級聯動物業管理體制，按照政府主導和市場化運作相結合的原則，構建與我市發展水平相適應的城市住宅小區物業管理服務長效機制，實現住宅小區物業管理全覆蓋。同時建立相應的監管機制，使物業企業的服務水平全面提升，走上正軌化、常態化之路。
（一）具備市場運作條件的。經過環境綜合整治，在街道、社區居委會指導下，充分征求業主意見，選擇優質物業企業或引進“紅榜”物業企業，實施專業化物業管理。
（二）不具備市場化運作條件的。由所屬街道辦事處推行“自助物業”服務模式，成立小區管理委員會，采取自管形式，自聘人員做好小區保潔、安保等工作。
各街道辦事處分別選取具有代表性的無物業住宅小區開展試點工作，召開業主大會，指導成立業主委員會，征求業主意見和建議，因地制宜落實物業管理相關工作舉措，打造不同類型的物業管理模式，為全市物業管理全覆蓋積累經驗、做好示范表率。
現有專業物業服務公司的城市住宅小區，在街道辦事處的指導下，定期召開小區黨支部、業主委員會、物業服務企業“圓桌會議”，構建三方聯動機制。
五、解決“開放式”小區的做法和政策創新
“開放式”小區治理，要堅持和加強基層黨建為核心，以群眾需求為導向，抓好居民自治關鍵環節，建立常態長效管理機制，打造安全有序、文明和諧的小區生活環境，讓居民群眾滿意。
（一）加大宣傳力度。利用媒體正面引導，大力宣傳實行規范化物業服務管理的意義、作用及物業服務管理的有關政策法規。街道、社區居委會采取多種形式加大對物業管理全覆蓋工作的宣傳力度，引導居民共同參與，確保居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確居民共同管理小區的義務與責任，為物業管理全覆蓋工作營造良好氛圍。
（二）加強協調聯動。街道辦事處要組織召開業主大會，成立業主代表大會、業主委員會，確定小區管理模式、物管單位、物業服務內容、服務標準、服務費用等相關事項，社區居民委員會協助街道辦事處聯系小區業主積極參與有關事項的決定并進行監督。難以召開業主大會的，由街道辦事處組織確定物業服務有關事項，可暫由社區居民委員會和業主代表代為執行業主共同決定事項。
（三）建立聯席會議。各街道辦事處要建立聯席會議制度，由街道辦事處牽頭，聯合產權單位、物業服務企業、業主委員會（業主代表）、政府相關部門等共同參與小區議事協調，協商解決小區管理中的重大問題。
（四）加強協調配合。要自覺擔負起物業管理全覆蓋主體責任，按照“屬地管理、社會分包、條塊結合、以塊為主”的原則，積極開展工作。其他責任部門要樹立大局意識，搞好協調配合，形成齊抓共管的物業服務全覆蓋工作合力。
（五）建立長效機制。各街道辦事處有關部門要根據本方案的工作要求，圍繞建立新型物業管理體制機制目標，結合實際情況，落實工作責任，因地制宜大膽探索創新，努力尋求提升物業管理工作水平、實現物業服務全覆蓋的新舉措，以改革創新精神落實好方案規定的各項工作任務，不斷完善物業管理長效工作機制，實現全市物業服務全覆蓋，建設舒適宜居環境。
鞍山市住房和城鄉建設局
2024年6月24日
李茂盛代表：
首先，真誠感謝您對我市物業管理行業的關注、關心和指導！
您提出的關于進一步提升我市開放式住宅小區管理水平的建議收悉，現答復如下：
一、“開放式”小區基本情況
目前，鞍山市住宅小區數量共1250個、其中“開放式”小區數量358個，全部為社區托管。“開放式”小區量多、點小、面廣、分散、人雜，基礎設施差，加之居民對物業認識不足，甚至有的沒有繳費意識，專業物業管理服務難以進入，“臟、亂、差”現象十分嚴重，多年來一直是困擾物業行業發展的痛點，也是街道社區難啃的“硬骨頭”。
二、“開放式”小區存在的問題
（一）基礎設施不完善。由于“開放式”小區開發時間較早，普遍存在道路破損、綠化嚴重不足、下水道易堵塞、電線線路、管道老化等問題；另外，基礎設施規劃標準低、產權單位遺留問題多、配套設施不完善、安全保障設施不齊全，還有的在原來規劃、建設、房屋質量等方面存在遺留問題、物業管理用房、經營用房配置不到位。
（二）臟亂差現象普遍存在。“開放式”小區規模小、小道多，衛生死角多，大多數小區服務項目單一，收費標準低，僅局限于衛生清掃等，加之人員成本快速增長，管理運行成本的加大。
（三）居民繳費意識不足。部分樓棟產權復雜，加之居民多以老年人為主，消費觀念陳舊、消費能力有限，即使物業公司進駐，也面臨收費難的問題，而且大多數“開放式”小區業主認為物業服務就是掃掃衛生，不愿讓物業公司進駐。有的小區業主“看客”意識強,自覺參與意識、保護意識弱,甚至有的沒有交費意識，也從來沒有交納過衛生費、物業費等，更沒有物業公司進駐的意識。
（四）物業服務不規范。一是絕大多數“開放式”小區沒有成立業主委員會。二是街道社區行業隊伍人員專業水平不高，物業人才短缺。三是“開放式”小區內居住人員復雜，低收入家庭多，出租房比例高，人員流動性強，不僅對物業需求標準難以統一，而且收費困難，也影響服務檔次的提升。
三、“開放式”小區形成問題及矛盾的原因
（一）改制造成無人管理。原來管理小區的單位部分已經改制，或者單位撤并，造成無人管理，還有個別小區拖欠物業費嚴重，原物業公司棄管，造成無人管理。
（二）居民對社區依賴性強。近年來，為強化城市精細化管理，營造市容整潔、秩序井然的良好城市環境，加之政府的定期衛生檢查、評比，街道社區工作人員走進“開放式”小區，打掃環境衛生，清運垃圾，使居民養成惰性，認為打掃環境衛生就是街道社區的事，院子臟了，街道社區就會派人來掃，不交物業費，小區照樣打掃的干凈。
（三）小區物業養護成本較大。“開放式“小區收費標準低、經營模式單一、盈利能力較低，部分業主欠費率較高，導致專業的物業服務企業不愿到這樣的小區進行服務。
四、解決“開放式”小區問題的主要做法
按照“業主自治、專業服務、社區治理、政府監管”原則，建立健全縣（市）區、街道（鄉鎮）、社區三級聯動物業管理體制，按照政府主導和市場化運作相結合的原則，構建與我市發展水平相適應的城市住宅小區物業管理服務長效機制，實現住宅小區物業管理全覆蓋。同時建立相應的監管機制，使物業企業的服務水平全面提升，走上正軌化、常態化之路。
（一）具備市場運作條件的。經過環境綜合整治，在街道、社區居委會指導下，充分征求業主意見，選擇優質物業企業或引進“紅榜”物業企業，實施專業化物業管理。
（二）不具備市場化運作條件的。由所屬街道辦事處推行“自助物業”服務模式，成立小區管理委員會，采取自管形式，自聘人員做好小區保潔、安保等工作。
各街道辦事處分別選取具有代表性的無物業住宅小區開展試點工作，召開業主大會，指導成立業主委員會，征求業主意見和建議，因地制宜落實物業管理相關工作舉措，打造不同類型的物業管理模式，為全市物業管理全覆蓋積累經驗、做好示范表率。
現有專業物業服務公司的城市住宅小區，在街道辦事處的指導下，定期召開小區黨支部、業主委員會、物業服務企業“圓桌會議”，構建三方聯動機制。
五、解決“開放式”小區的做法和政策創新
“開放式”小區治理，要堅持和加強基層黨建為核心，以群眾需求為導向，抓好居民自治關鍵環節，建立常態長效管理機制，打造安全有序、文明和諧的小區生活環境，讓居民群眾滿意。
（一）加大宣傳力度。利用媒體正面引導，大力宣傳實行規范化物業服務管理的意義、作用及物業服務管理的有關政策法規。街道、社區居委會采取多種形式加大對物業管理全覆蓋工作的宣傳力度，引導居民共同參與，確保居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確居民共同管理小區的義務與責任，為物業管理全覆蓋工作營造良好氛圍。
（二）加強協調聯動。街道辦事處要組織召開業主大會，成立業主代表大會、業主委員會，確定小區管理模式、物管單位、物業服務內容、服務標準、服務費用等相關事項，社區居民委員會協助街道辦事處聯系小區業主積極參與有關事項的決定并進行監督。難以召開業主大會的，由街道辦事處組織確定物業服務有關事項，可暫由社區居民委員會和業主代表代為執行業主共同決定事項。
（三）建立聯席會議。各街道辦事處要建立聯席會議制度，由街道辦事處牽頭，聯合產權單位、物業服務企業、業主委員會（業主代表）、政府相關部門等共同參與小區議事協調，協商解決小區管理中的重大問題。
（四）加強協調配合。要自覺擔負起物業管理全覆蓋主體責任，按照“屬地管理、社會分包、條塊結合、以塊為主”的原則，積極開展工作。其他責任部門要樹立大局意識，搞好協調配合，形成齊抓共管的物業服務全覆蓋工作合力。
（五）建立長效機制。各街道辦事處有關部門要根據本方案的工作要求，圍繞建立新型物業管理體制機制目標，結合實際情況，落實工作責任，因地制宜大膽探索創新，努力尋求提升物業管理工作水平、實現物業服務全覆蓋的新舉措，以改革創新精神落實好方案規定的各項工作任務，不斷完善物業管理長效工作機制，實現全市物業服務全覆蓋，建設舒適宜居環境。
鞍山市住房和城鄉建設局
2024年6月24日