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各縣（市）區人民政府，各開發區管委會，市政府各部門，各有關單位：

《鞍山市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理實施細則（試行）》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹落實。

鞍山市人民政府辦公室    

2023年12月26日      

（此件公開發布）

鞍山市建設用地使用權轉讓、出租、抵押

二級市場管理實施細則（試行）

第一章　總　　則

第一條　為進一步規范建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理，促進土地要素自由流動，提高存量土地配置效率，方便市場主體辦事，保障交易安全，維護權利人的合法權益，依據《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）、《遼寧省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（遼政辦發〔2021〕27號），結合我市實際，制定本實施細則。

第二條　本實施細則適用于鞍山市行政區域內國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易，重點針對土地交易，土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。

已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，參照本實施細則執行。

第三條　市、縣自然資源主管部門負責建設用地使用權二級市場管理工作，市自然資源事務中心作為交易服務機構負責承擔市轄區建設用地使用權二級市場交易服務工作。海城市、臺安縣和岫巖滿族自治縣應當結合實際，確定交易服務機構。

第二章　交易平臺建設

第四條　市、縣交易服務機構應當按照交易、登記一體化原則，搭建城鄉統一的土地二級市場交易平臺，為市場主體提供線上、線下交易服務。

第五條　市、縣交易服務機構要以土地供應、權籍調查和不動產登記簿作為業務基礎數據，開展建設用地使用權轉讓、出租、抵押和交易資金監管業務。

第六條　市、縣交易服務機構要在充分利用自然資源部、省自然資源廳土地二級市場交易系統支撐服務和相關成果的基礎上，按照國家統一標準和規范，在門戶網站增加土地二級市場交易板塊，實現交易信息聚集，促進交易信息對稱。

第七條　市、縣交易服務機構應為市場主體提供線下交易場所，匯集自然資源、住房城鄉建設、稅務、金融等部門或機構，設立轉讓、出租、抵押等業務事項一站式辦事窗口，打造“前臺綜合受理、后臺分類審核、統一窗口出件”的服務模式。

第八條　鼓勵中介組織發揮其在市場交易活動中的橋梁作用，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經紀等規范化服務，促進交易便捷高效。

市、縣交易服務機構不得憑借職權限定交易當事人接受其指定的中介組織提供的服務。

第九條　交易當事人可以在市、縣交易服務機構，中介組織的線上、線下平臺，以及全國、省土地二級市場交易服務平臺發布和獲取土地二級市場信息。

第三章　建設用地使用權轉讓

第十條　本實施細則所稱建設用地使用權轉讓，是指各類導致建設用地使用權轉移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移，以及分割或合并導致權屬發生轉移等法律、法規規定的其他情形。

建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移。

第十一條　建設用地使用權轉讓，應產權明晰，界址清晰、面積準確。

第十二條　屬于房屋建設工程已投資額未達到總投資額25%的，交易雙方可先行簽訂建設用地使用權轉讓合同，辦理預告登記，待達到轉讓條件后，再依法辦理不動產轉移登記。

建設項目轉讓前未實施建設行為且未辦理規劃、建設手續的，可憑“預告登記證明”辦理項目規劃、建設等審批手續；建設項目轉讓前已辦理規劃、建設手續的，建設用地使用權轉讓后，應在符合規劃的前提下，依法辦理項目規劃、建設變更手續。

第十三條　建設用地使用權二級市場交易當事人應如實申報成交價格，不得瞞報或作不實的申報。

建設用地使用權轉讓申報價格比標定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優先購買權。

第十四條　以作價出資（入股）方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定辦理，不再報經原批準建設用地使用權作價出資（入股）機關批準。作價出資（入股）土地轉讓后，可保留為作價出資（入股）方式，也可根據權利人申請，直接變更為出讓方式。

第十五條　交易當事人可以申請交易資金監管，一般程序如下：

（一）簽訂資金監管協議；

（二）按協議內容將交易資金存入監管賬戶；

（三）取得不動產權證后，完成交易資金撥付。

第十六條　建設用地使用權轉讓后，涉及改變土地用途的，應當依法經市、縣自然資源主管部門批準。用途變更為住宅、公共管理與公共服務用地的，還應貫徹落實土壤污染環境管理相關要求。

第十七條　以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，應向自然資源主管部門申請，報有批準權的人民政府批準。

土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。

第十八條　以授權經營方式取得的建設用地使用權，在使用年限內可在本企業直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓。但改變用途或向本企業以外的單位或個人轉讓的，應報自然資源主管部門批準，依法依規補繳土地出讓價款。

第十九條　分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。

第二十條　多宗地合并，涉及劃撥、出讓、作價出資或入股等多種土地使用權類型的，原則上統一辦理為出讓，其中的劃撥土地需按土地市場價格補繳土地出讓價款；合并宗地用途符合《劃撥用地目錄》的，土地使用權人可選擇保留劃撥方式；涉及剩余出讓年限不一致的，可按照等價值有利于使用的原則重新確定剩余的土地出讓年限，也可補繳一定年限土地出讓金后按較長年限登記。

第二十一條　建設用地使用權分割、合并，一般程序如下：

（一）編制分割、合并方案。權利人或其他申請人組織編制分割、合并方案，應包括用地性質、面積、容積率、建筑密度、建筑限高、配套設施等指標，保證與原劃撥決定書、土地使用權有償使用合同規定、約定的規劃條件相互銜接、前后一致，不能突破原劃撥決定書和合同約定。

（二）征得相關權利人意見。擬分割、合并宗地地上房產已預售或宗地已設定多個權利主體、多個權利類型的，應取得相關業主、權利人同意，不能侵害相關業主、權利人的合法權益。

（三）分割、合并受理。申請人持申請材料提出分割、合并申請，材料齊全的，自然資源主管部門予以受理。

（四）內部審查。自然資源主管部門內部利用、權益、規劃、用途管制、不動產登記等部門提出審查意見。

（五）外部征求意見。自然資源主管部門向消防、建設、環保、投資、審批等部門征求意見。簽訂項目監管協議的，還應向監管責任部門征求意見。

（六）反饋初步審查意見。自然資源主管部門根據內部審查和外部征求意見情況，向申請人反饋初步意見，申請人可根據反饋意見修改分割、合并方案，自然資源主管部門重新履行審查和反饋程序。

（七）開展不動產權籍調查。自然資源主管部門初步同意分割、合并方案的，由申請人向不動產登記機構申請權籍調查。

（八）下達書面意見。自然資源主管部門下達書面意見，最終確定的分割、合并方案和不動產權籍調查結果作為附件。申請人持分割、合并相關材料，辦理不動產登記。

第四章　建設用地使用權出租

第二十二條　本實施細則所稱建設用地使用權出租是指權利人將其依法取得的建設用地使用權隨同地上建筑物、其他附著物一并租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第二十三條　建設用地使用權出租以及地上建筑物、其他附著物連帶土地使用權出租的，應取得土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權合法憑證，并按劃撥決定書或有償使用合同規定或約定條件利用土地。

第二十四條　以出讓、作價出資（入股）、租賃等有償方式取得建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。

第二十五條　以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。

劃撥建設用地使用權長期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法辦理出讓、租賃等有償使用手續。

行政事業單位以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，按照行政事業單位國有資產管理相關規定執行。

第二十六條　劃撥建設用地使用權出租收益實行年度申報制，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。申報一般程序如下：

（一）申報。符合本實施細則規定的土地使用者持合法的產權證明以及出租合同等有關資料申報。

（二）調查。調查核實土地用途、基準地價、上繳面積等，核定應上繳土地收益。

（三）征繳。根據核定的土地收益組織征繳。

第五章　建設用地使用權抵押

第二十七條　本實施細則所稱建設用地使用權抵押，是指抵押人將其合法取得的建設用地使用權以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就建設用地使用權優先受償。

第二十八條　以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人按規定支付建設用地使用權租金并完成開發建設，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同建設用地使用權可以依法一并設定抵押權。

第二十九條　公司、企業、其他經濟組織和個人的劃撥建設用地使用權“連地帶房”可以依法依規一起抵押，抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。

第三十條　自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押登記手續，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規的規定。

第三十一條　不以公益為目的的養老、教育、醫療等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權可依法抵押，抵押當事人需書面承諾不改變原不動產用途。抵押權實現時，將不改變不動產用途作為拍賣、變賣條件書面告知買受人。抵押權實現后，抵押權人及受讓方不得改變原土地用途，保障原有經營活動持續

穩定運行，確保利益相關人權益不受損害。

第三十二條　建設用地使用權抵押，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時成立。抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。

第三十三條　建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分。但是，新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

第六章　信息共享與監管

第三十四條　司法處置涉及建設用地使用權轉移的，市、縣自然資源主管部門及市、縣不動產登記經辦機構應向人民法院提供所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況等。

第三十五條　政府有關部門或事業單位進行國有資產處置涉及劃撥建設用地使用權轉移的，國有資產主管部門應征求自然資源主管部門的意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。

建設用地使用權應通過公共資源交易中心公開轉讓，轉讓合同中須明確建設用地使用權交易價格。

第三十六條　市、縣自然資源主管部門要定期組織基準地價或標定地價更新，并及時向社會公布。所需經費納入本級財政預算。

第三十七條　市、縣自然資源主管部門要強化信用監管手段，對失信責任主體失信行為記入信用檔案，并在信用中國（遼寧）公布，實施聯合懲戒。

第三十八條　本實施細則自2024年1月1日起施行。