各縣（市）區人民政府，各開發區管委會，市政府各部門，各有關部門：
為進一步加強土地資產管理，維護土地市場正常秩序，保障土地所有者和使用者的合法權益，經市政府同意，現將市本級國有建設用地使用權管理有關事項通知如下：
一、核算土地成本
（一）一般規定
市轄區人民政府、開發區管委會房屋征收主管部門擬定土地收回（收購）方案，經市轄區人民政府、開發區管委會審查同意后，呈報市國土空間規劃和土地資源管理委員會審議。
市國土空間規劃和土地資源管理委員會對收回土地是否符合法定情形，收購土地是否必要進行審查。審議通過后，市國土空間規劃和土地資源管理委員會辦公室履行土地收回（收購）方案批復發文程序，市轄區人民政府、開發區管委會具體組織實施收回（收購）方案，并做好補償安置維穩工作。
市轄區人民政府、開發區管委會取得收回（收購）地塊完整產權，并完成必要的前期開發后，報市自然資源局備案。
具體操作程序由市自然資源局結合實際另行制定。
（二）成本范圍
1.集體土地征收。包括土地補償費，安置補助費，村民住宅、地上附著物和青苗補償費，因征收造成搬遷、臨時安置的補償費，因征收造成停產停業損失的補償費，耕地開墾費，森林植被恢復費，使用林地可行性研究編制及林業調查費等。
2.國有土地收回（收購）。包括土地補償費，房屋補償費，因征收造成搬遷、臨時安置的補償費，因征收造成停產停業損失的補償費，補助、獎勵費等。
3.土地整理費用。包括與儲備宗地相關的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設支出等。
4.其他相關費用。包括不動產登記費，權籍調查費，社會穩定風險評估費，價格評估費，文物考古勘探費，規劃條件編制費以及管護中圍欄、圍墻建設費等。
（三）土地成本計算
土地成本由市轄區人民政府、開發區管委會承擔，可按片區核算總成本后再分攤到宗地或按宗地核算，片區可依據控制性詳細規劃、土地征收成片開發方案、舊城區改建拆遷紅線等劃分。以劃撥方式供應土地的，按宗地據實核算；以有償方式供應土地的，優先按片區核算。
1.按宗地核算土地成本
宗地成本=成本范圍內全部支出-殘值收益
2.按片區核算土地成本
片區土地總成本=片區成本范圍內全部支出-殘值收益-片區內劃撥宗地成本
宗地成本=片區土地總成本×宗地面積/片區內可有償配置總面積
土地成本計算包括實際已發生成本和預估成本。已發生成本按實際支出計列；預估成本依據合同金額、投資概算等相關資料測算。
二、選取估價機構
市自然資源局依據政府購買服務有關規定，統一組織市本級評估服務資格采購，確定入圍土地估價機構，服務期限最長不得超過三年。每宗擬有償配置地塊按照順序輪候方式確定兩家土地估價機構進行評估，由市自然資源局組織，市轄區人民政府、開發區管委會相關部門授予采購合同，并按照資格入圍時確定的價格標準支付服務費用。
市自然資源局要加強入圍土地估價機構的監督管理，對入圍土地估價機構無正當理由拒絕進行地價評估、地價評估過程或結果不符合相關規定、違法行為被禁止或限制參加政府采購、未依法公開相關服務信息等情形的，要及時取消其入圍資格。
三、選擇評估方法
國有建設用地使用權地價評估方法主要包括五種：(1)收益還原法、(2)市場比較法、(3)剩余法、(4)成本逼近法、(5)公示地價系數修正法。出讓地價評估，至少采用兩種評估方法，包括(1)、(2)、(3)之一，以及(4)或(5)，在條件允許的前提下，兩家估價機構應選取不同的方法進行評估，無法滿足上述要求的，應有詳細的市場調查情況說明。
四、確定宗地價格
（一）一般規定
市轄區人民政府、開發區管委會完成前期準備，確保地塊具備供應條件后，市自然資源局應及時擬定供地方案，組織地價評估。相關部門需要將前置條件編入供地方案的，應當書面明確理由或必要性、依據、適用要求、具體內容表述及條件履約監管主體、監管措施、違約處理方式等，并附《監管協議》。
地價評估結果實行專家評審制度，市自然資源局負責建立相應的評審專家庫,按照關聯回避原則從中隨機抽取3名專家,對地價評估技術路線、評估方法選擇和估價結果合理性進行評審并出具評審意見。評審專家與土地估價機構，對估價結果有分歧的，需另行組織地價評估。專家評審費用由市轄區人民政府、開發區管委會支付。
供地方案和地價結果形成后，市自然資源局應及時提報市國土空間規劃和土地資源管理委員會審議。審議通過后，市國土空間規劃和土地資源管理委員會辦公室履行供地方案批復發文程序，市自然資源局具體組織實施供地方案，市轄區人民政府、開發區管委會負責按時交付凈地。
具體操作程序由市自然資源局結合實際另行制定。
（二）不同類型地價確定要點
1.土地使用權首次供應
（1）地下空間出讓。結建類項目地下空間，依據地上規劃條件確定樓面地價，然后按照基準地價銜接體系中的系數進行修正。規劃條件明確地下容積率的，按修正后的樓面地價乘以規劃條件確定的地下建筑面積，作為出讓地價。規劃條件未明確地下容積率的，經依法批準的地下建筑需辦理產權的，地下建筑面積（規劃許可面積或房屋實測繪面積）與地表建筑面積之和符合《國有建設用地使用權出讓合同》建筑總面積約定的，不再額外計收土地出讓價款，直接辦理不動產登記；地下建筑面積（規劃許可面積或房屋實測繪面積）與地表建筑面積之和高于《國有建設用地使用權出讓合同》建筑總面積約定的，以市自然資源局屬地分局依法受理時點修正后的樓面地價，乘以高于約定的地下建筑面積，計收土地出讓價款，簽訂土地使用權出讓合同變更協議，辦理不動產登記。
單建類項目地下空間，依據規劃條件確定樓面地價，然后按照基準地價銜接體系中的系數進行修正后，按修正后的樓面地價乘以規劃條件確定的地下建筑面積，作為出讓地價。
（2）保留地上建筑物出讓。對土地連同建筑物或構筑物整體一并出讓的，出讓價格應包括凈地價、建筑物重置價減去折舊。建筑物應符合規劃，確保質量和消防安全，具備相關審批手續。
（3）土地劃撥。符合劃撥用地政策的項目用地，劃撥價款由用地單位按宗地成本據實支付。
2.劃撥土地使用權轉讓
已辦理房屋所有權登記，未進行土地使用權登記的國有建設用地，可直接按基底面積確認為國有劃撥建設用地使用權，已取得土地出讓手續的除外。
（1）私有住宅轉讓。經依法批準建設的私有住宅轉讓后仍用于居住的（含配建的停車場、停車庫用地），不辦理土地使用權出讓手續，仍按劃撥登記，國務院尚未出臺土地收益繳納和處理辦法前，暫不征收土地收益。
不動產權利人主動申請出讓的，可參照《關于調整房改房和經濟適用房上市交易土地出讓金征收標準的通知》（鞍財綜〔2021〕9號）及《關于國有土地使用權出讓收入等四項政府非稅收入征管職責劃轉有關事宜的通知》（遼財稅〔2021〕269號)中房改房和經濟適用房補繳土地出讓金的有關規定執行，土地出讓年限70年，自受理時點起算，不再單獨辦理出讓手續。
此條款不適用于房改房、經濟適用房等政策性住房。
（2）商業網點轉讓。商業網點分戶按套辦理不動產登記的，按房屋計稅價格或公示地價的一定比例補繳地價款，土地出讓年限40年，自受理時點起算，不再單獨辦理出讓手續。具體繳納比例由市自然資源局定期組織土地估價機構通過測算平均修正系數，四舍五入取整確定。不動產權利人主動申請出讓的按此條款執行。
征收部門及方式按照《關于國有土地使用權出讓收入等四項政府非稅收入征管職責劃轉有關事宜的通知》(遼財稅〔2021〕269號)中房改房和經濟適用房補繳土地出讓金有關規定執行。
此條款不適用于整宗土地為非住宅用途或一幢房屋歸同一權利人所有。
本通知施行起六個月內，為過渡期，仍按劃撥登記，由市不動產登記中心在服務大廳中予以公告。
（3）非住宅用途整宗土地或一幢房屋整體轉讓。不改變土地及建筑物、構筑物現狀的，在現狀使用條件下的出讓土地使用權正常市場價格減去劃撥土地使用權價格，作為應補繳的地價款。
經依法批準重新設定規劃建設條件的，在新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場價格減去現狀使用條件下的劃撥土地使用權價格，作為應補繳的地價款。
不動產權利人主動申請出讓按此條款執行。
3.出讓土地使用權調整規劃條件
（1）調整容積率。經依法批準調高容積率的，按新容積率規劃條件下確定的樓面地價乘以新增建筑面積，作為應補繳地價款。
容積率調整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價。
（2）調整用途。非工業用地經依法批準調整用途的，新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積，作為補繳地價款。
工業用地經依法批準調整用途的，新用途樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現狀工業用地價格，作為補繳地價款。
五、其他事項
本通知適用于市本級范圍內國有建設用地使用權配置，自印發之日起施行，由市自然資源局負責解釋。
鞍山市人民政府辦公室
2022年8月15日
(此件公開發布)
