各縣（市）區(qū)人民政府，各開發(fā)區(qū)管委會(huì)，市政府各部門，各有關(guān)單位：
為穩(wěn)妥解決當(dāng)前我市國(guó)有建設(shè)用地上不動(dòng)產(chǎn)登記中的歷史遺留問(wèn)題，切實(shí)維護(hù)群眾和企業(yè)等權(quán)利人合法權(quán)益，化解信訪矛盾，根據(jù)《自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號(hào)）有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，經(jīng)市政府同意，提出以下指導(dǎo)意見(jiàn)。
一、處理原則
（一）尊重歷史、兼顧現(xiàn)實(shí)
用歷史的觀點(diǎn)正確對(duì)待歷史遺留問(wèn)題，用相應(yīng)時(shí)期的政策法規(guī)考慮歷史遺留問(wèn)題，依法依規(guī)、分類處理，提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率，營(yíng)造便民、利民環(huán)境，努力化解社會(huì)矛盾。
（二）先行登記、并行完善
已合法取得房屋所有權(quán)證書的購(gòu)房人，在申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，涉及開發(fā)單位土地未登記、房地用途不一致、房地范圍或權(quán)利人不一致、項(xiàng)目跨宗地建設(shè)等各類歷史遺留問(wèn)題的，按照“先行登記、并行完善”的原則，正常為購(gòu)房人辦理相關(guān)登記手續(xù)后，由不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)依法完善相關(guān)手續(xù)。
（三）政府統(tǒng)籌、部門聯(lián)動(dòng)
維護(hù)政府誠(chéng)信、主動(dòng)作為、敢于擔(dān)當(dāng)。按照屬地化管理原則，由不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)根據(jù)“缺什么補(bǔ)什么、誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)自然資源、住建、審批、國(guó)資、財(cái)政、稅務(wù)等部門補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，切實(shí)解決歷史遺留問(wèn)題。
二、指導(dǎo)意見(jiàn)
（一）政府回遷房處置后無(wú)法辦證問(wèn)題
以銷售、抵頂工程款、以券選房等方式進(jìn)行處置的已列入國(guó)家棚改計(jì)劃的政府回遷房部分房源，按以下程序辦理不動(dòng)產(chǎn)登記：
1.已辦理房屋首次登記的，屬于區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)處置的回遷房，由區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)指定相關(guān)單位辦理《商品房銷售許可證》，出具商品房網(wǎng)簽合同和結(jié)算安置單，市住房保障服務(wù)中心蓋章確認(rèn)并開具房屋銷售發(fā)票。涉及處置回遷網(wǎng)點(diǎn)的，由市國(guó)資委和市機(jī)關(guān)事務(wù)保障中心辦理認(rèn)證手續(xù)。各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)需將銷售房屋款項(xiàng)全額上繳市財(cái)政用于我市的保障性住房建設(shè)，并承諾補(bǔ)足棚改房源開工任務(wù)數(shù)的缺口。屬于市城投公司處置的回遷房，由其負(fù)責(zé)辦理《商品房銷售許可證》，出具商品房網(wǎng)簽合同、發(fā)票和結(jié)算安置單，并承諾補(bǔ)足棚改房源開工任務(wù)數(shù)的缺口。
2.未辦理房屋首次登記的，各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)指定相關(guān)單位提供現(xiàn)有的房屋建設(shè)審批手續(xù)，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心為其容缺辦理房屋首次登記，區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)要承諾補(bǔ)齊房屋建設(shè)的相關(guān)審批、驗(yàn)收手續(xù)以及補(bǔ)足棚改房源開工任務(wù)數(shù)的缺口。各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)的相關(guān)單位要為購(gòu)房人出具購(gòu)房手續(xù)，用于辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。涉及使用市財(cái)政建設(shè)資金的，由各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、市城投公司等，會(huì)同市財(cái)政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局核算資金，并向市財(cái)政局出具應(yīng)上繳資金承諾函，保證承諾期限內(nèi)足額上繳。
上述回遷房涉及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的，由市財(cái)政局、市國(guó)資委配合相關(guān)單位出具資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)手續(xù),市稅務(wù)局配合出具稅務(wù)認(rèn)證手續(xù)。對(duì)于今后各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)自行處置回遷房、棚改房的，不予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
（二）已入住小區(qū)無(wú)法辦證問(wèn)題
經(jīng)各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)排查，列入我市解決居民已入住小區(qū)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證調(diào)查臺(tái)賬的，對(duì)于尚未辦理房屋首次登記的小區(qū)，由房屋開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位負(fù)責(zé)完善土地、規(guī)劃、消防、質(zhì)量鑒定手續(xù)后，辦理房屋首次登記。對(duì)于房屋開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位因注銷、失聯(lián)等原因不能配合的，由房屋所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)承擔(dān)主體責(zé)任，指定相關(guān)單位代替開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位完善手續(xù)，辦理房屋首次登記。對(duì)于已辦理房屋首次登記的小區(qū)，房屋開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位因注銷、失聯(lián)等原因不能配合，購(gòu)房人可提供購(gòu)房合同或協(xié)議、購(gòu)房發(fā)票或收款收據(jù)，由所在區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)的相關(guān)單位代為出具結(jié)算安置單等相關(guān)登記手續(xù)，稅務(wù)部門收繳契稅，住建部門收繳住宅專項(xiàng)維修資金；市不動(dòng)產(chǎn)登記中心依據(jù)上述手續(xù)為購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
因房屋涉及抵押、查封、涉法涉訴、權(quán)屬不清、房改或集資建房審批、購(gòu)房手續(xù)缺失、欠稅等情況的，所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)調(diào)貸款銀行、相關(guān)法院、房屋開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位等部門，厘清問(wèn)題原因，化解歷史問(wèn)題。房屋開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位作為責(zé)任主體，要依法履行責(zé)任，幫助購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。銀行、法院、住建、審批、稅務(wù)等相關(guān)單位要提高站位，敢于擔(dān)當(dāng)，積極配合解決歷史遺留問(wèn)題。
（三）房屋已登記，土地未登記問(wèn)題
以房改房、集資房及經(jīng)濟(jì)適用房等手續(xù)辦理房屋所有權(quán)證的政策性住宅項(xiàng)目，在購(gòu)房人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心可先按建筑物基底確定宗地界址，土地用途登記為住宅，土地權(quán)利類型登記為劃撥，辦理登記手續(xù)。登記后，上報(bào)不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)按現(xiàn)狀補(bǔ)辦劃撥用地手續(xù)后，為購(gòu)房人完善土地登記信息，重新核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
以商品房手續(xù)辦理房屋所有權(quán)證的住宅及結(jié)建的非住宅項(xiàng)目，在購(gòu)房人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心可先按建筑物基底確定宗地界址，參照房屋用途登記土地用途，土地權(quán)利類型登記為出讓，年限自該建筑房產(chǎn)檔案中體現(xiàn)的最早時(shí)間起算，住宅70年，商業(yè)40年，辦理登記手續(xù)。登記后，上報(bào)不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)后，為購(gòu)房人完善土地登記信息，重新核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。其中，在2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第11號(hào)）實(shí)施之前，已由原市統(tǒng)建開發(fā)管理辦公室與開發(fā)企業(yè)簽訂開發(fā)協(xié)議的項(xiàng)目，由不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)，協(xié)調(diào)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市自然資源局等相關(guān)部門，按照開發(fā)協(xié)議明確的界址，為開發(fā)企業(yè)補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。未簽訂開發(fā)協(xié)議的項(xiàng)目，四至界線清楚、形成完整小區(qū)或獨(dú)立院落的，按實(shí)測(cè)界線補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)；界線不清楚的，以建筑物基底確定宗地界址，補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。
已辦理劃撥土地使用證，但以商品房手續(xù)辦理住宅所有權(quán)證的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，在購(gòu)房人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，土地權(quán)利類型登記為出讓，年限70年，自土地證起始日期起算。登記后，上報(bào)不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。
獨(dú)棟的非住宅項(xiàng)目，可按建筑物基底確定宗地界址，參照房屋用途登記土地用途，直接按劃撥土地使用權(quán)辦理登記。帶獨(dú)立院落的非住宅項(xiàng)目，由不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)按照項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的政策規(guī)定，分不同時(shí)間段、不同類型分別采取劃撥、協(xié)議出讓等方式為權(quán)利人補(bǔ)辦用地手續(xù)后，辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。
（四）房屋和土地登記用途不一致問(wèn)題
開發(fā)企業(yè)在出讓性質(zhì)的住宅用地上，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，購(gòu)房人已經(jīng)辦理了商業(yè)用途房屋所有權(quán)證的，在申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心可先按商業(yè)確定土地用途，出讓年限40年，年限自住宅用地出讓之日起算。登記后，上報(bào)不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)，為開發(fā)企業(yè)補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)，追繳土地出讓金。尚未辦理房屋首次登記的項(xiàng)目，先由開發(fā)企業(yè)按規(guī)定完善商業(yè)用途出讓手續(xù)，繳納土地出讓金后，再辦理房屋首次登記。
非住宅項(xiàng)目房地用途不一致的，繼續(xù)分別按照原房屋、土地用途進(jìn)行登記，有證據(jù)證明原用途登記錯(cuò)誤的，應(yīng)依法辦理更正登記。權(quán)利人有統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)用途需求的，由不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)依法辦理變更用途批準(zhǔn)手續(xù)，房屋登記用途的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)比原土地批準(zhǔn)用途的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)高的，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金。
（五）房地范圍不一致問(wèn)題
已取得房屋所有權(quán)證的購(gòu)房人，在申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋超出批準(zhǔn)用地范圍的，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心可先按原宗地界址和宗地信息辦理登記手續(xù)。登記后，上報(bào)不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)，查明超出界址原因，完善相關(guān)手續(xù)后，按批準(zhǔn)內(nèi)容重新核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
（六）項(xiàng)目跨宗地建設(shè)問(wèn)題
已取得房屋所有權(quán)證的住宅及結(jié)建的非住宅項(xiàng)目，在購(gòu)房人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，發(fā)現(xiàn)建筑物跨宗地建設(shè)未超出批準(zhǔn)用地范圍的，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心可按建筑物占土地面積較大的宗地辦理登記手續(xù)。尚未辦理房屋首次登記的，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)進(jìn)行宗地邊界調(diào)整或宗地合并、分割后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。宗地合并時(shí)，涉及出讓剩余年限不一致的，可按照等價(jià)值原則重新確定剩余土地出讓年限，也可由開發(fā)單位補(bǔ)繳一定年限土地出讓金后按較長(zhǎng)年限登記。
非住宅項(xiàng)目先辦理宗地合并、分割等手續(xù)后，再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
（七）房屋和土地權(quán)利人不一致問(wèn)題
因房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、土地使用權(quán)未同步轉(zhuǎn)移導(dǎo)致房屋、土地權(quán)利人主體不一致的，由房屋所有權(quán)人單方申請(qǐng)辦理房地權(quán)利主體一致的不動(dòng)產(chǎn)登記。涉及非住宅劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，上報(bào)不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)，符合劃撥用地目錄條件的，可繼續(xù)以劃撥方式使用；不符合劃撥用地目錄條件的，依法補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，辦理土地協(xié)議出讓手續(xù)。
（八）欠繳土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題
房屋已銷售且已入住的住宅及結(jié)建的非住宅項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價(jià)款，以及將經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房按商品房對(duì)外出售但未補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，或者開發(fā)單位欠繳稅費(fèi)的，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心在報(bào)經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)同意后，可按照“證繳分離”原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價(jià)款和稅費(fèi)的同時(shí)，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。房屋尚未入住的住宅及結(jié)建的非住宅項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定繳納土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)的，以及劃撥土地上自建房擅自對(duì)外出售，未補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)依法繳納所欠價(jià)款和稅費(fèi)后，方可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
（九）補(bǔ)辦用地手續(xù)主體問(wèn)題
住宅及結(jié)建的非住宅項(xiàng)目用地手續(xù)，由不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)，依法要求開發(fā)企業(yè)限期補(bǔ)辦；拒不配合的，應(yīng)通過(guò)部門協(xié)商、列入失信名單或司法程序予以解決。不可將開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及應(yīng)繳納的土地出讓金轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人身上。開發(fā)企業(yè)滅失，有承繼單位或上級(jí)主管部門的，由承繼單位或上級(jí)主管部門辦理；沒(méi)有承繼單位或上級(jí)主管部門的，由不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)指定的機(jī)構(gòu)或組織代為申請(qǐng)辦理。非住宅項(xiàng)目用地手續(xù)，由現(xiàn)權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)辦。
（十）政策性住房上市交易土地登記問(wèn)題
已取得房屋所有權(quán)證的經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資建房等政策性住房上市交易時(shí)，按照市財(cái)政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局《關(guān)于調(diào)整房改房和經(jīng)濟(jì)適用房上市交易土地出讓金征收標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鞍財(cái)綜〔2021〕9號(hào)）規(guī)定，按稅務(wù)部門計(jì)稅價(jià)格的1%征收土地出讓金后，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心可將土地權(quán)利類型登記為出讓，年限70年，自該建筑房產(chǎn)檔案中體現(xiàn)的最早時(shí)間起算，不再履行土地出讓報(bào)批手續(xù)，不再簽訂土地出讓合同。
（十一）原房屋登記檔案資料不齊全問(wèn)題
調(diào)整、完善原登記檔案資料不齊全的國(guó)有土地房屋辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)政策。
將民營(yíng)企業(yè)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃驗(yàn)收及建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）調(diào)整為“已核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）的，由市行政審批局對(duì)企業(yè)房屋進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收，并出具建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。未核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）的，非工業(yè)項(xiàng)目，由市自然資源局出具符合城市總體規(guī)劃的意見(jiàn)，由市行政審批局在現(xiàn)狀核位圖上蓋章確認(rèn)；工業(yè)項(xiàng)目，由市自然資源局各分局會(huì)同各區(qū)（管委會(huì)）審批局在現(xiàn)狀核位圖上共同蓋章確認(rèn)。”
將各城區(qū)相關(guān)部門對(duì)原房屋產(chǎn)權(quán)證出具認(rèn)證意見(jiàn)調(diào)整為：“權(quán)利人提供房產(chǎn)證原件，有登記檔案或登記臺(tái)賬的，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，房屋未改、擴(kuò)建，房屋建筑面積與發(fā)證面積基本相符，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心按照實(shí)測(cè)的房屋建筑面積換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；如房屋已改擴(kuò)建的，需補(bǔ)辦相關(guān)建設(shè)審批手續(xù)。無(wú)登記檔案或登記臺(tái)賬的，由權(quán)利人出具原房產(chǎn)證真實(shí)有效的承諾書，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)后，在官方網(wǎng)站公告15個(gè)工作日無(wú)異議的，換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。對(duì)于只能提供原房產(chǎn)證復(fù)印件且無(wú)登記檔案或登記臺(tái)賬的，還需由權(quán)利人在鞍山日?qǐng)?bào)或千山晚報(bào)刊發(fā)房產(chǎn)證的遺失作廢聲明。”高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、湯崗子新城權(quán)力下放期間辦理的房產(chǎn)證無(wú)需再補(bǔ)齊登記要件，參照上述有關(guān)意見(jiàn)辦理。
（十二）商品房小區(qū)中地下非人防部分問(wèn)題
對(duì)已經(jīng)通過(guò)資金監(jiān)管方式從原市房產(chǎn)局獲得商品房預(yù)售許可的地下非人防部分，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心可按照正常商品房手續(xù)，先行辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。登記后，上報(bào)不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)，為開發(fā)建設(shè)單位辦理地下空間協(xié)議出讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)協(xié)議出讓補(bǔ)充合同約定，將原資金監(jiān)管賬戶中的預(yù)繳款按照多退少補(bǔ)的原則，直接劃轉(zhuǎn)至土地出讓金收繳賬戶后，解除該部分的資金監(jiān)管。
三、有關(guān)要求
（一）各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)要高度重視歷史遺留問(wèn)題化解，按照屬地政府主導(dǎo)、相關(guān)部門聯(lián)動(dòng)配合原則，建立完善用地手續(xù)的工作機(jī)制，明確工作部門和工作人員，及時(shí)接收、處理不動(dòng)產(chǎn)登記部門的反饋信息，建立問(wèn)題臺(tái)賬，明確責(zé)任主體、措施和時(shí)限，加快推進(jìn)。
（二）上述指導(dǎo)意見(jiàn)旨在保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，先登記、后完善、再追責(zé)，決不允許違法違規(guī)行為借機(jī)搭車，不能通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記將違法問(wèn)題合法化。
（三）堅(jiān)持疏堵結(jié)合、嚴(yán)控新增。加快實(shí)現(xiàn)用地審批、規(guī)劃許可、土地供應(yīng)、開發(fā)利用、執(zhí)法監(jiān)察等全業(yè)務(wù)鏈條封閉動(dòng)態(tài)監(jiān)管，從源頭上避免出現(xiàn)新的歷史遺留問(wèn)題。
鞍山市人民政府辦公室
2021年5月12日
