各縣（市）區(qū)人民政府，各開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門，各有關(guān)單位：
為進一步加強我市舊住宅小區(qū)綜合管理，提高人民群眾居住環(huán)境質(zhì)量，營造和諧有序的生活環(huán)境和工作環(huán)境，根據(jù)《遼寧省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)市政府同意，結(jié)合我市實際情況，現(xiàn)提出如下實施意見。
一、總體要求
(一)指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，繼續(xù)統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，堅持以基層黨組織建設(shè)為關(guān)鍵、政府治理為主導，以問題為導向、需求為導向、效果為導向，通過創(chuàng)新方式，解決舊住宅小區(qū)管理決策難、維修難、服務(wù)差等突出問題，將舊住宅小區(qū)建設(shè)成為共建共享的幸福家園。
(二)工作目標。積極構(gòu)建統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標準、多種管理模式并存的“1+1+N”舊住宅小區(qū)綜合管理工作格局，2020年12月底前，全市舊住宅小區(qū)要確立管理模式，全部落實管理服務(wù)主體。
二、完善綜合管理體制
(三)建立各級政府管理機構(gòu)和聯(lián)席會議制度。建立市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）三級政府的管理機構(gòu)和由市直各部門、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和社區(qū)構(gòu)成的舊住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，將舊住宅小區(qū)綜合管理工作納入重要日程，強化政府責任，凝聚部門合力，發(fā)揮社區(qū)作用，提高共管效率。
(四)積極推進部門職責進小區(qū)。住建、民政、公安、應(yīng)急、發(fā)改、司法、文旅廣電等部門以及水、電、氣、暖等單位，按照職責分工制定舊住宅區(qū)管理服務(wù)“責任清單”，有效解決職能交叉和監(jiān)管缺失問題。“責任清單”要在舊住宅小區(qū)內(nèi)公示。
(五)進一步強化屬地管理責任。城區(qū)、開發(fā)區(qū)的街道對屬地內(nèi)的舊住宅小區(qū)綜合管理工作負主體責任。街道辦事處要設(shè)立物業(yè)管理機構(gòu)，配備物業(yè)專管員，指導社區(qū)建立環(huán)境與物業(yè)管理委員會。
三、推行社區(qū)黨組織監(jiān)督指導下的社區(qū)、業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)、管理服務(wù)主體“三位一體”共管模式
(六)做好業(yè)主委員會、管理服務(wù)主體黨建工作。提倡符合條件的社區(qū)支部書記和其他支委，依法兼任業(yè)主委員會主任或進入業(yè)主委員會監(jiān)事會；做好業(yè)主委員會人選的推薦提名工作，提高業(yè)主委員會的黨員占比。吸納管理服務(wù)主體的優(yōu)秀黨員負責人兼任社區(qū)“兩委”委員，大力培育“紅色物業(yè)”。
(七)業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的產(chǎn)生及組織形式。業(yè)主自治比較成熟的舊住宅小區(qū)，要通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。對經(jīng)街道指導后仍不能成立業(yè)主大會的舊住宅小區(qū)，可由街道指導社區(qū)臨時代行業(yè)主委員會職責。對產(chǎn)權(quán)主體多元化或出租房屋較多的舊住宅小區(qū)，可在社區(qū)指導下，由業(yè)主代表、產(chǎn)權(quán)單位代表、承租人代表等聯(lián)合組成協(xié)商議事組織，進行自治管理。
(八)自愿選擇管理服務(wù)主體及服務(wù)模式。舊住宅小區(qū)業(yè)主可根據(jù)管理服務(wù)內(nèi)容和費用，自愿選擇服務(wù)模式。對于有條件的舊小區(qū)，業(yè)主可選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，實行市場定價，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主也可以選擇保障型物業(yè)服務(wù)，可參考保障型物業(yè)服務(wù)參考標準約定（參考標準見附件3）；業(yè)主愿意自我組織、自我服務(wù)可選擇由業(yè)主或居民提供的共謀共享自我服務(wù)；對產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)單一且產(chǎn)權(quán)單位有能力提供保障服務(wù)的，可選擇由產(chǎn)權(quán)單位提供的共建共治保障服務(wù)。
(九)簡化選聘管理服務(wù)主體程序。業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)可采取競爭性談判、單一來源、詢價等簡易程序，選聘舊住宅小區(qū)管理服務(wù)主體。提倡將未納入物業(yè)管理區(qū)域的舊住宅樓納入臨近物業(yè)管理小區(qū)管理。提倡物業(yè)服務(wù)早期介入，管理服務(wù)主體在征得業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)同意后，可采取“先期介入、先行服務(wù)”或“先整治改造、后物業(yè)接管”的方式，提前介入舊住宅小區(qū)改造和管理。
(十)加大社區(qū)工作獎勵力度。對2020年底前全部落實管理服務(wù)的主體,區(qū)政府（管委會）可給予獎勵。
四、創(chuàng)新解決突出問題
(十一)著力解決“決策難”問題。充分利用短信、微信等信息發(fā)布手段，采取委托、集合、默認、公示、異議等方式提高業(yè)主表決效率。業(yè)主大會議事規(guī)則可約定，授權(quán)街道代行業(yè)主大會職責。
(十二)著力解決“維修難”問題。業(yè)主委員會申請設(shè)立專項維修資金存儲賬戶（設(shè)立二級賬戶）加強資金使用管理，負責舊住宅區(qū)專項維修資金的補建和續(xù)籌工作，補建、續(xù)籌標準按我市現(xiàn)行維修資金交存標準執(zhí)行。業(yè)主委員會負責組織使用維修資金，對住宅共用部位、設(shè)施設(shè)備進行大中修及更新、改造，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。發(fā)生房屋應(yīng)急維修情況的，業(yè)主委員會應(yīng)當按應(yīng)急使用維修資金的規(guī)定履行程序。街道辦事處、社區(qū)居委會對業(yè)主委員會組織使用維修資金的過程進行指導、監(jiān)督。未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，業(yè)主委員會的職責由社區(qū)居委會在街道辦事處的指導和監(jiān)督下代為行使。
(十三)著力解決“服務(wù)差”問題。制定《鞍山市舊住宅區(qū)保障型物業(yè)服務(wù)參考標準及使用說明》（試行），根據(jù)開放式老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級、二級、三級服務(wù)等級作為參照標準，提供質(zhì)價相符的服務(wù)，樹立等價有償?shù)南M觀念，在確定服務(wù)等級、約定服務(wù)項目、內(nèi)容與標準、服務(wù)價格，以基本服務(wù)、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理五個方面的基礎(chǔ)服務(wù)之上，居民自行選擇相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容和價格，真正讓居民感受有償服務(wù)帶來的優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境。
五、完善考核機制
由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局對《意見》工作落實情況進行指導督促并制定《鞍山市居民小區(qū)精細化考核細則》，對各城區(qū)、開發(fā)區(qū)進行監(jiān)督、考核，并納入到績效考核之中。
本《意見》所稱舊住宅小區(qū)是指非封閉無物業(yè)的住宅小區(qū)。海城市、臺安縣、岫巖縣可參照本《意見》執(zhí)行。
附件：1.舊住宅區(qū)綜合管理職責分工
2.住宅共用部位、設(shè)施設(shè)備大中修及更新、改造的界定標準
3.鞍山市舊住宅區(qū)保障型物業(yè)服務(wù)參考標準（試行）及使用說明
鞍山市人民政府辦公室
2020年9月3日
(此件公開發(fā)布)
附件1
舊住宅區(qū)綜合管理職責分工
1.市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負責制定全市舊住宅區(qū)管理政策，監(jiān)督考核各項政策的貫徹落實情況，定期向市政府報告工作并提出建議；負責指導各縣（市）區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會的綜合執(zhí)法部門加強小區(qū)綜合執(zhí)法檢查，結(jié)合執(zhí)法網(wǎng)格化管理建立動態(tài)巡查制度，依法查處違法占地、違法建設(shè)、亂堆雜物等行為。
2.市民政局：負責指導、監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能納入社區(qū)職責范疇。
3.市公安局：負責指導舊住宅區(qū)內(nèi)治安管理和車輛管理等工作，保障治安秩序、規(guī)范停車泊位；公安派出所負責對舊住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民委員會、村民委員會履行消防安全職責情況實施監(jiān)督檢查。
4.市應(yīng)急局：對公安派出所開展舊住宅區(qū)日常消防監(jiān)督檢查工作進行業(yè)務(wù)指導。
5.市發(fā)展改革委：負責會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局制定全市舊住宅區(qū)管理服務(wù)收費參考標準。
6.市司法局：負責指導物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會開展物業(yè)糾紛調(diào)解工作。
7.市文旅廣電局：負責指導各縣（市）區(qū)、開發(fā)區(qū)文體部門做好園區(qū)內(nèi)健身器材的更新、維修和養(yǎng)護。
8.各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會：對本行政區(qū)域內(nèi)的舊住宅區(qū)綜合管理工作負總責，將建立健全多種形式的業(yè)主自治組織、確立多種管理模式、落實各類管理主體、監(jiān)督管理服務(wù)活動等舊住宅區(qū)綜合管理相關(guān)工作納入重要議事日程；建立舊住宅區(qū)管理聯(lián)席會議制度，指導全區(qū)舊住宅區(qū)綜合管理工作，研究制定相關(guān)配套政策，協(xié)調(diào)解決重大問題。
附件2
住宅共用部位、設(shè)施設(shè)備大中修
及更新、改造的界定標準
1.中修，是指需拆換少量主體構(gòu)件，進行局部維修且一次費用在該項目新建造價的20%以上，并且保持原房的規(guī)模與結(jié)構(gòu)的工程。
2.大修，是指需拆換部分主體結(jié)構(gòu)和房屋設(shè)備且一次費用在該項目新建造價的50%以上的工程。
3.更新、改造，是指對損壞、老化嚴重、達到使用壽命的原有共用設(shè)施設(shè)備進行更換或者局部改進，恢復或者完善設(shè)施設(shè)備的使用性能的工程。
附件3
《鞍山市舊住宅區(qū)保障型物業(yè)服務(wù)
參考標準》（試行）使用說明
1.本《標準》是參考《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》（中物協(xié)〔2004〕1號）并結(jié)合我市開放式老舊住宅區(qū)的實際情況制定。
2.本《標準》為開放式老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費參考的試行標準。物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的封閉式住宅小區(qū)不適用本標準。
3.本《標準》根據(jù)開放式老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級、二級、三級三個服務(wù)等級。
4.本《標準》各等級服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理等五大項內(nèi)容組成。
5.有電梯的樓宇，電梯運行電費、年檢費另行收取（可參照政府回遷房電梯補貼標準，每戶每月30元）。本《標準》以外的其他服務(wù)項目、內(nèi)容及標準，由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定，費用另行收取。
6.高層消防和區(qū)內(nèi)道路、生活垃圾排放由屬地政府給予相應(yīng)補貼（考慮居民和管理服務(wù)主體的承受能力）。
7.選用本《標準》時，應(yīng)充分考慮老舊住宅區(qū)的建設(shè)標準、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主（使用人）的居住消費能力等因素，選擇相應(yīng)的服務(wù)等級。
鞍山市舊住宅區(qū)保障型物業(yè)服務(wù)參考標準及使用說明（試行）
