各縣（市）、區人民政府，市政府各部門，各有關單位：
經市政府同意，現將市物價局、房產局制定的《鞍山市物業服務收費管理實施辦法》轉發給你們，請認真貫徹執行。
鞍山市人民政府辦公廳
2008年12月8日
鞍山市物業服務收費管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為進一步規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《遼寧省物業服務收費管理實施辦法（試行）》、《鞍山市城市住宅區物業管理辦法》以及相關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。
第二條 本實施辦法適用于我市市區內具有物業企業資質的物業服務企業對業主提供物業服務的收費行為。
第三條 本實施辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，向業主收取的經營服務性費用。主要包括日常管理與服務、房屋管理、共同設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六項內容。
第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第五條 物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
第六條 市物價局會同市房產局負責全市物業服務收費的監督管理工作。
第七條 物業服務企業應當具備下列條件，方可向業主收取物業服務費：
（一）經工商行政管理部門登記注冊；
（二）經物業管理行政主管部門資質確認；
（三）取得稅務登記證書并依法納稅；
（四）承接物業項目時，對共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全；
（五）管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；
（六）有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全；
（七）管理服務人員統一著裝、佩帶標志，行為規范。
第八條 住宅共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過住宅專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
住宅專項維修資金由業主大會決定支出使用，并報市住宅專項維修資金管理中心審核。
住宅共用部位包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
住宅共用設施設備包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、護坡墻、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第二章 物業服務收費分類和標準
第九條 普通住宅區物業服務收費實行政府指導價。
具備實行專業化管理條件的住宅區，由市物價局會同市房產局根據物業的硬件設施、環境和物業服務企業的服務內容、服務標準等因素，制定三個等級收費參考標準（按每平方米建筑面積月收費），分別是：一級為1.30元/平方米，二級為1.00元/平方米，三級為0.70元/平方米，物業服務收費六項內容的服務標準達不到三級的不超過0.40元/平方米，具體等級收費標準詳見《鞍山市普通住宅區物業服務收費等級標準》。不具備實行專業化管理條件的住宅區，可以實行社區自治與業主自治相結合的開放式物業管理，成立業主委員會，物業服務收費參考標準為0.2元/平方米，主要用于該住宅區內的房產管理及共用部位共用設施設備日常維修，由所在房管所收取，接受業主委員會監督。
原則上上述標準為上限標準，物業服務企業和業主協商約定的物業服務費具體價格，根據物業服務質量和業主的認可程度，可在政府指導價范圍內浮動。
第十條 別墅、高級公寓和非住宅的物業服務收費實行市場調節價，由物業服務企業與業主在物業服務合同中約定具體收費標準。
第十一條 具有別墅、高級公寓和普通住宅的混合住宅區，其中普通住宅按照本辦法第九條的規定執行，別墅、高級公寓物業服務收費由物業服務企業與業主在一級收費標準基礎上協商議定。
第十二條 物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費標準由雙方約定。
第三章 機動車停放服務與收費
第十三條 機動車輛在住宅區內公共場地或者占用業主共有道路的停放、收費、管理等事項，由業主大會決定。
機動車停放服務收取的費用應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第十四條 機動車停放服務收費實行政府指導價，由市物價局會同市房產局根據地上和地下等不同位置、環境、設施等因素，確定不同的停放服務收費參考標準。
第十五條 地上機動車停放服務收費分為三個等級參考標準：
一級停放服務收費每月每臺100元，服務標準為：對進出住宅區的車輛實施證、卡管理，有出入記錄；車輛有智能化管理系統，配備防搶闖裝置；引導車輛有序通行、停放；夜間進行巡查并有記錄。
二級停放服務收費每月每臺70元，服務標準為：對進出住宅區的車輛有出入記錄；引導車輛有序通行、停放；夜間進行巡查并有記錄。
三級停放服務收費每月每臺40元，服務標準為：對進出住宅區的車輛有出入記錄；車輛停放有序。
業主大會確定本住宅區機動車停放服務費具體價格，根據停車位的供需情況和物業服務企業的服務水平，參照上述標準，可以上下浮動。
第十六條 有產權的地下停車位，機動車停放服務收費按本住宅區物業服務收費標準收取物業服務費。
第十七條 機動車臨時停放不收費。
第十八條 車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業服務企業單獨簽訂保管合同。
第四章 電梯服務與收費
第十九條 電梯服務收費包括電梯年安全檢測、電梯定期常規保養、零星配件及維修、電梯運行電費等四項內容。
第二十條 電梯年安全檢測費用采取按戶據實分攤的方式收取。
第二十一條 電梯定期常規保養、零星配件及維修等費用采取按戶據實分攤的方式收取,但不得超過每戶每月15元。
第二十二條 電梯運行電費，新建住宅由建設單位安裝電表，按每部電梯的電表計量，采取按戶據實分攤的方式收取；原有住宅依據已有合同約定執行。
原有住宅應當由建設單位或產權人為每部電梯加裝電表，逐步過渡到按電表計量，按戶據實分攤的收取方式。
第二十三條 不使用電梯的住宅底層或原始設計不停靠的樓層業主,不交納電梯服務費。如需使用電梯按合同約定結算與分攤電梯服務費。
第二十四條 電梯大修及更新改造費用,從住宅專項維修資金中列支。
第二十五條 電梯運行、保養、年檢、維修服務應達到以下要求：
（一）保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。
（二）委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業服務企業應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。
（三）電梯發生一般故障的，專業維修人員2小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在5分鐘內到現場應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。
（四）電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛的，或由業主大會要求專人駕駛的，有上述情況之一的駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。
第五章 備案管理
第二十六條 市物價局對住宅區物業服務收費、機動車停放服務收費和電梯服務收費實行備案管理。
第二十七條 物業服務企業備案需填報《物業服務收費備案表》，并同時提供下列材料：
（一）市房產局對住宅區業主委員會申請備案的回函；
（二）法人營業執照；
（三）物業服務企業資質證書；
（四）物業服務合同；
（五）稅務登記證書；
（六）備案申報說明。
第二十八條 市物價局根據物業服務企業提供的備案材料，審驗《物業服務收費備案表》。
第二十九條 物業服務企業憑經審驗的《物業服務收費備案表》到公共行政服務中心辦理《收費許可證》，憑證收費，并在每年第一季度內，攜帶上年度收支情況到發證機關審驗。
第三十條 備案事項發生變動時，物業服務企業應當按照以上程序和要求重新辦理備案手續。
第三十一條 物業服務企業應當將物業服務內容、服務質量和收費項目及標準向業主公布，接受各方面監督。
第三十二條 物業服務企業違反本實施辦法，由市物價局、房產局依據國家、省、市有關法律、法規、規章的規定，依法予以查處。
第六章 附 則
第三十三條 本實施辦法中下列用語的含義是:
大修，是指需拆除部分主體結構和房屋設備且一次費用在該項目新建造價的50%以上的維修工程為大修工程。主要內容包括更新屋面防水，更換室內、外排水管線等。
中修，是指需拆換少量主體構件，進行局部維修且一次費用在該項目新建造價的20%以上，并保持原房的規模與結構的維修工程。主要內容包括對少量結構構件已形成危險點的房屋，一般損壞而需要進行局部修復的房屋，整幢房屋的公用生活設備需要局部更換、改裝、新裝工程及單個項目維修的房屋進行的維修。
小修，是指不需要拆除立體結構，為維護房屋及設備的功能，保證房屋正常使用進行的且一次費用在該項目新建造價的20%以下的維修工程為小修工程。
第三十四條 前期物業管理服務收費標準，可參考本實施辦法，由開發商與通過招投標方式聘用的物業服務企業協商確定。開發商在銷售房屋時，必須向購房者明示。購房者在入住前必須與開發商聘用的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。
業主大會成立后，通過招投標的方式選聘物業服務企業并簽訂物業服務合同,前期物業服務合同自行終止。
物業服務合同（含前期物業服務合同）簽訂后，需向市房產局備案。
第三十五條 本實施辦法中未涉及的物業服務收費的其它事項，按照國家、省有關規定執行。
海城市、臺安縣、岫巖滿族自治縣可以參照本實施辦法制定本地區物業服務收費的具體實施辦法。
第三十六條 本實施辦法自2009年1月1日起施行。《關于印發<鞍山市物業服務收費備案細則（試行）>的通知》（鞍價發〔2005〕68號）和《關于<鞍山市物業服務收費備案細則>的補充通知》（鞍價發〔2005〕195號）同時廢止。
附件：鞍山市普通住宅區物業服務收費等級標準（略）
鞍山市物價局
鞍山市房產局
2008年12月1日
